Shrnutí článku v bodech:
-
Právo stavby se v Česku stále častěji využívá pro výstavbu na pozemcích, které jejich vlastníci nechtějí nebo nemohou prodat
-
Model využívají zejména obce, stát, církve a institucionální vlastníci
-
Umožňuje kombinovat soukromou investici s dlouhodobou kontrolou veřejného vlastníka nad územím
-
Jedním z hlavních limitů může být financování, protože banky tento model posuzují opatrněji než přímou koupi pozemku
-
Klíčové je správné právní vymezení účelu práva stavby, jinak může katastr návrh na vklad zamítnout
-
Důležitou roli hrají také smluvní milníky projektu, sankce a podmínky změn v průběhu realizace
-
Rizika mohou vznikat i na konci projektu při převodu stavby mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku kvůli daňovým dopadům
Nástroj pro výstavbu bez prodeje pozemku
Právo stavby umožňuje investorům realizovat výstavbu na pozemku, který zůstává ve vlastnictví jiného subjektu. Tento model se uplatňuje zejména v případech, kdy vlastník pozemku nechce nebo nemůže půdu prodat, ale zároveň chce umožnit její rozvoj. Typicky jde o obce, stát, církve nebo další institucionální vlastníky.
Model může přinášet výhody jak veřejnému sektoru, tak investorům. Vlastník pozemku si zachovává dlouhodobou kontrolu nad územím a současně může využít transparentní výběr investora. Součástí smluv bývá například jednorázová úhrada za zřízení práva stavby a další platby spojené s realizací projektu.
„Máme s právem stavby desetiletou zkušenost. Je to velmi výhodný nástroj, pokud se nastaví jasná pravidla a projekt se vede disciplinovaně,“ uvedl Petr Kolář, starosta města Veselí nad Moravou.
Zleva starosta Petr Kolář, daňový poradce Jan Tecl, prezidentka ARTN Zdenka Klapalová, advokátka Henrieta Hovanová, advokát Pavel Fára, zdroj: TZ_ARTN
Financování může být slabým místem
Jedním z klíčových faktorů je financování projektů. Banky mohou právo stavby posuzovat odlišně než klasickou koupi pozemku, což může komplikovat přístup k úvěrům. Pro bankovní sektor představuje riziko zejména nedokončení stavby v dohodnutém termínu nebo nejistota spojená s trváním práva stavby.
Právě proto odborníci upozorňují, že podmínky financování je nutné zohlednit už při přípravě smluvní dokumentace. Důležitou roli hraje nastavení milníků projektu, sankčních mechanismů, zástavních práv i pravidel pro případné změny v průběhu výstavby.
Odborná debata k právu stavby 1, zdroj: TZ_ARTN
Význam správného právního vymezení
V praxi se objevují také problémy s právním nastavením samotného institutu. Jedním z nejčastějších nedostatků je nedostatečné vymezení účelu práva stavby v dokumentaci. Pokud není účel přesně definován, může katastrální úřad návrh na vklad zamítnout.
Smlouvy by zároveň měly počítat s tím, že se projekt může v průběhu přípravy změnit například kvůli úpravám dopravní infrastruktury nebo regulace území. Dokumentace proto musí najít rovnováhu mezi dostatečnou flexibilitou projektu a právní jistotou pro všechny zúčastněné strany.
„Neexistuje zatím ustálená judikatura, takže nevíme, jak přísný výklad se v některých sporných bodech prosadí. O to důležitější je pracovat s kvalitním vymezením v dokumentaci,“ uvedla advokátka Henrieta Hovanová.
Odborná debata k právu stavby 3, zdroj: TZ_ARTN
Daňové dopady na konci projektu
Další rizika se mohou objevit při ukončení práva stavby a vypořádání vztahu mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku. Pokud je stavba na konci projektu převedena bezúplatně, mohou vzniknout významné daňové dopady pro obě strany. Stavebník může čelit neuznatelným nákladům u neodepsané části majetku a vlastník pozemku může být povinen zdanit nepeněžitý příjem.
Proto odborníci doporučují věnovat pozornost takzvanému exit scénáři již při uzavírání smlouvy a předem definovat, zda bude stavba po skončení práva stavby odkoupena, ponechána nebo odstraněna.
Právo stavby se postupně stává významným nástrojem pro rozvoj projektů tam, kde není možné nebo žádoucí pozemek prodat. Současně však vyžaduje pečlivou přípravu a promyšlené nastavení smluvních, finančních i daňových podmínek. Právě kvalita přípravy může rozhodnout o tom, zda se tento model stane efektivním řešením pro investory i veřejné vlastníky.
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskový zájmový spolek, který funguje od roku 2001 a sdružuje přes 100 předních osobností působících ve všech oblastech realitního trhu. Mezi hlavní cíle asociace patří zvýšení kvality, stability a transparentnosti nemovitostního trhu v ČR, standardizace jeho procesů a zvýšení obecné informovanosti a kvality vzdělávání v oboru. ARTN pořádá pravidelná diskuzní setkání a je majitelem prestižní realitní soutěže Best of Realty. Od roku 2002 vydává pravidelné souhrnné zprávy o stavu českého realitního trhu Trend Report.
Mohlo by vás zajímat
Architektura a urbanismus
Reportáž s architekty: Baník se vrátí na Bazaly. Stadion Nové Bazaly bude pro Ostravu jednou z nejvýznamnějších staveb posledních desetiletí.
Ostrava se chystá na jednu z nejvýznamnějších staveb posledních desetiletí. Projekt Nových Bazalů má ambici vrátit fotbal do jeho historického domova a zároveň nabídnout městu moderní stadion evropské úrovně. Vítězný návrh mezinárodní architektonické soutěže ukazuje, že nejde jen o sportovní stavbu, ale o nový městský symbol.
Mohlo by vás zajímat
Architektura a urbanismus
Dům pro bráchu. Když si architekt a klient vidí do hlavy
Rodinný dům přezdívaný Batmaní dům vznikl na místě s osobní historií a ve výjimečné spolupráci architekta a investora, kteří jsou zároveň bratři. Projekt ukazuje, jak může hluboká vzájemná důvěra a sdílené zkušenosti vést k racionální, úsporné a současně velmi osobní architektuře. Výsledkem je kompaktní dům, který klade důraz na každodenní fungování, dlouhodobou udržitelnost a vědomý minimalismus.
Mohlo by vás zajímat
Architektura a urbanismus
Nový onkologický pavilon v Olomouci zvyšuje kapacitu moderní léčby
Fakultní nemocnice Olomouc otevřela nový ambulantní pavilon Onkologické kliniky P4, který rozšiřuje kapacity moderní léčby a výrazně zlepšuje zázemí pro pacienty i zdravotnický personál. Budova vznikla podle návrhu architektonického studia Adam Rujbr Architects, realizovala ji společnost OHLA ŽS a její výstavbu významně podpořila Evropská unie prostřednictvím Národního plánu obnovy částkou téměř 218 milionů korun.
